Quand plusieurs candidats postulent pour le même logement, comparer des dossiers locataires prend du temps : les revenus, le contrat, la garantie et les pièces fournies diffèrent d’un dossier à l’autre. Mettre les mêmes critères côte à côte permet de décider plus vite et d’expliquer son choix au propriétaire.
L’essentiel à retenir : comparer des dossiers locataires revient à aligner les mêmes critères : taux d’effort, situation professionnelle, garantie et complétude du dossier. Le taux d’effort est un repère pratique, pas une obligation légale. Une plateforme peut afficher ces critères et préparer la fiche du propriétaire, mais la décision reste humaine.
Avant la comparaison vient la constitution des dossiers : nous l’expliquons dans notre article sur la gestion des dossiers locataires en agence.
Qu'est-ce que le taux d'effort d'un locataire ?
Le taux d’effort mesure la part des revenus consacrée au logement. Il se calcule ainsi : dépenses de logement ÷ revenus nets mensuels récurrents × 100. Pour un locataire, les dépenses sont le loyer et les charges.
Une valeur inférieure ou égale à 33 % est un seuil de référence souvent cité, mais c’est un repère pratique et non une obligation légale. Certaines agences raisonnent aussi en multiple du loyer, par exemple trois fois le loyer : pour 860 € de loyer charges comprises, cela revient à 2 580 € de revenus.
Voici ce que donne ce calcul pour un loyer de 860 € charges comprises, avec des profils fictifs tirés de notre démonstration :
| Profil fictif | Revenus nets | Taux d'effort | Lecture avec un seuil de 35 % |
|---|---|---|---|
| Couple, deux CDI | 3 580 € | 24,0 % | Sous le seuil |
| Fonctionnaire, seule | 2 520 € | 34,1 % | Sous le seuil |
| Salariée en CDI, seule | 2 184 € | 39,4 % | Au-dessus du seuil |
| Étudiant, avec garant | 650 € | 132,3 % | Au-dessus du seuil, garant à 24,9 % |
Un taux élevé n’exclut pas automatiquement un dossier : une garantie, comme un garant ou la garantie Visale, change l’analyse. Dans la démonstration, le taux est aussi calculé pour le garant, ce qui permet d’évaluer le dossier d’un étudiant.
Quels critères comparer en plus du taux d'effort ?
- La situation professionnelle et l’ancienneté : type de contrat, employeur, durée dans l’emploi.
- La garantie : aucune garantie, garant, garantie Visale.
- La complétude du dossier : pourcentage de pièces fournies et validées.
- Le statut : incomplet, à vérifier, complet ou proposé au propriétaire.
- Les points d’attention : par exemple un taux d’effort au-dessus du seuil de l’agence.
La démonstration permet de choisir deux ou trois candidatures et de les afficher en colonnes, avec ces critères alignés ligne par ligne.
Comment gagner du temps quand il y a beaucoup de candidatures ?
Un écran de candidatures regroupe tous les candidats d’un même bien dans un tableau : situation, revenus, taux d’effort, complétude, statut et dernière activité. On peut chercher un nom ou un employeur, filtrer par statut et trier par colonne. Le seuil de taux d’effort est réglable par l’agence : 35 % dans la démonstration, mais chaque agence peut fixer le sien.
Comment présenter le dossier au propriétaire ?
Une fois le candidat retenu, l’agence prépare une fiche de synthèse d’une page : identité du candidat, bien visé, revenus du foyer, taux d’effort, garantie, situation (foyer, activité, employeur, ancienneté), loyer et ressources, et liste des pièces vérifiées par l’agence (7 sur 7 dans l’exemple).
La fiche est envoyée au propriétaire avec un lien sécurisé. Dans la démonstration, les documents restent consultables 15 jours, puis sont supprimés si la candidature n’est pas retenue.
Comment rester équitable entre les candidats ?
Le choix d’un locataire doit reposer sur des critères objectifs, appliqués de la même façon à tous les candidats, et ne peut pas être discriminatoire. Un tableau commun, avec le même seuil et les mêmes critères pour chaque dossier, aide à documenter la décision. L’outil propose des repères, il ne décide pas : l’agence et le propriétaire restent responsables du choix.
Une démonstration conçue avec Very Berry
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Vous êtes agence immobilière ? Digital 64 propose cette solution en partenariat avec Very Berry, spécialiste de l'IA et de l'automatisation. La démonstration de Clavelle (agence fictive, données fictives) montre ce qu'il est possible de mettre en place.
Contact : contact@digital64.fr ou sur digital64.fr
